Amortisieren in der Schweiz: direkt oder indirekt?

Wer in der Schweiz eine Hypothek hält, kommt an der Amortisation nicht vorbei. Spätestens seit der verschärften Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) gilt: Der belehnte Anteil muss innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf zwei Drittel des Immobilienwerts zurückgeführt werden. In der Praxis geschieht das entweder direkt durch Tilgung der Schuld oder indirekt via Säule 3a, die der Bank verpfändet wird. Beide Varianten haben unterschiedliche Cashflow-, Risiko- und Steuerprofile – und reagieren sensibel auf das Zinsumfeld.

Was heisst amortisieren – und warum die Unterscheidung zählt

Direkte Amortisation reduziert die Hypothekarschuld Schritt für Schritt. Das senkt die Zinskosten sofort, verringert die Verschuldung und erhöht die Eigenkapitalquote. Gleichzeitig sinkt die steuerliche Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen, und gebundenes Kapital steht nicht mehr für andere Zwecke zur Verfügung.

Indirekte Amortisation belässt die Hypothek in konstanter Höhe, während die Amortisationsbeiträge in die gebundene Vorsorge Säule 3a fliessen. Das 3a-Guthaben wird der Bank verpfändet und dient später zur Rückführung. Vorteil: Beiträge in die Säule 3a sind – innerhalb der geltenden Obergrenzen – vom steuerbaren Einkommen abziehbar, das Vorsorgevermögen wächst (je nach Produktwahl) steuerfrei, und die Zinszahlungen bleiben als Schuldzinsen weiter abzugsfähig. Nachteil: Die Bruttozinslast bleibt höher, und das angesparte Vorsorgevermögen ist gebunden und Marktschwankungen ausgesetzt, sofern in Wertschriften investiert wird.

Regulatorisch ist der Zielpfad klar umrissen, die Ausgestaltung aber individuell. Die SBVg-Selbstregulierung, von der FINMA als Mindeststandard anerkannt, verlangt die Reduktion auf zwei Drittel innert 15 Jahren. Diese Leitplanke ist zentral für die Wahl des Amortisationspfads. Ebenso wichtig: die steuerlichen Rahmenbedingungen der Säule 3a, einschliesslich der jährlich zulässigen Maximalbeiträge (derzeit CHF 7'056 für erwerbstätige Personen mit Pensionskasse; ohne Pensionskasse 20% des Erwerbseinkommens, maximal CHF 35'280; Stand 2024).

Direkte vs. indirekte Amortisation: Funktionsweise, Steuern und Rendite

Der Kernunterschied liegt im Timing von Zins- und Steuerwirkungen. Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel: Ein Objekt im Wert von CHF 1'200'000 wird mit CHF 900'000 belehnt. Um den Zielwert von zwei Dritteln zu erreichen, sind CHF 100'000 innert 15 Jahren zu amortisieren. Bei einem Zinssatz von 2,0% ergibt das zu Beginn jährliche Zinsen von rund CHF 18'000.

Bei direkter Amortisation sinkt die Schuld jährlich, wodurch die Zinsen laufend tiefer ausfallen. Steuerlich fällt gleichzeitig der Zinsabzug. Unter dem Strich ist die Wirkung abhängig von der persönlichen Progression und vom kantonalen Steuerregime. Bei indirekter Amortisation bleiben Zinslast und Zinsabzug zunächst konstant. Die Amortisationsleistung fliesst in die Säule 3a. Diese Beiträge reduzieren das steuerbare Einkommen bis zur gesetzlichen Grenze. Das Vorsorgevermögen kann in Cash oder Wertschriften gehalten werden; Renditechancen gehen Hand in Hand mit Marktrisiko. Am Ende der Frist wird die Hypothek mithilfe des verpfändeten 3a-Guthabens auf den Zielwert gesenkt.

Vereinfachtes Rechenbeispiel

Unterstellen wir eine jährliche Amortisationsleistung von rund CHF 6'700, passend zur 15-Jahres-Frist, sowie 2,0% Hypothekarzins. Direkt amortisiert spart die Eigentümerschaft im ersten Jahr etwa CHF 134 an Zinsen (2,0% auf die Schuldreduktion), mit zunehmendem Effekt über die Zeit. Gleichzeitig reduziert sich der Zinsabzug in ähnlicher Grössenordnung. Indirekt amortisiert bleibt der Zinsaufwand stabil bei CHF 18'000, dafür kann – bis zur jeweiligen 3a-Grenze – vom Einkommen abgezogen werden. Bei einer Grenzsteuerbelastung von beispielsweise 30% entspräche ein 3a-Beitrag von CHF 6'700 einer Steuerersparnis von rund CHF 2'010. Ob diese Ersparnis die höheren Zinskosten überkompensiert, hängt von Zinssatz, Steuerprogression und der erzielten 3a-Rendite ab. Steigen die Zinsen markant, gewinnt die direkte Amortisation an Reiz; fallen die Zinsen oder ist die marginale Steuerbelastung hoch, kann die indirekte Variante netto attraktiver sein.

Liquidität, Risiko und Planungshorizont

Die direkte Amortisation wirkt wie eine risikolose Zinsersparnis in Höhe des Hypothekarzinses, allerdings mit Opportunitätskosten: Das einmal getilgte Kapital ist illiquide und bringt keine zusätzliche Rendite. In Phasen höherer Zinsen ist diese "Rendite" der Schuldenreduktion entsprechend ansehnlich. Die indirekte Amortisation erhält Liquiditätsspielräume eher aufrecht, weil die Schuld gleich bleibt und 3a-Gelder längerfristig investiert werden können. Wer 3a-Wertschriftenlösungen wählt, akzeptiert Kursrisiken; zugleich ermöglicht der lange Horizont einen systematischen Vermögensaufbau innerhalb des steuerlich privilegierten Mantels.

Ein weiterer Aspekt ist die Flexibilität in der Lebensplanung. Direkte Amortisation vereinfacht die Budgetierung und reduziert die Zinsrisikosensitivität. Indirekte Amortisation ist steuerlich und langfristig renditeorientiert, verlangt aber Disziplin und ein Bewusstsein für die Bindung der 3a-Gelder sowie für die spätere Bezugsbesteuerung von Vorsorgekapital. In der Praxis werden auch Mischformen angewendet, etwa eine initial höhere direkte Amortisation zur raschen Risikoreduktion, gefolgt von indirekter Amortisation zur Optimierung von Steuern und Vorsorgeaufbau.

Entscheidend ist die Gesamtrechnung nach Steuern, über den gesamten Horizont bis zur Zielamortisation. Sie sollte realistische Annahmen zu Zinspfad, Steuerprogression, Renditeerwartungen der 3a-Anlage und allfälligen Gebühren enthalten. Da die steuerliche Situation kantonal stark variiert und die Vorsorgelimits periodisch angepasst werden, lohnt sich ein aktualisierter Vergleich mit konkreten Parametern – ohne daraus eine Empfehlung im Einzelfall abzuleiten.

Quellen: Richtlinien zur Hypothekarkreditvergabe der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg, Selbstregulierung; von der FINMA als Mindeststandard anerkannt); Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) zu Maximalbeiträgen Säule 3a (Stand 2024).