Hypothek in der Schweiz: Die wichtigsten Basics

Die Hypothek ist für die meisten Schweizer Haushalte das grösste finanzielle Engagement. Sie verbindet Zins- und Refinanzierungsrisiken mit Immobilienmarkt- und Einkommensrisiken. Wer die zentralen Mechaniken versteht, handelt souveräner – gerade in einem Umfeld, in dem die Schweizerische Nationalbank (SNB) nach Jahren extrem tiefer Zinsen den Kurs normalisiert hat und die Konditionen wieder schwanken. Laut SNB übersteigen die Hypothekarvolumen der Banken inzwischen CHF 1'100 Mrd., was die systemische Relevanz unterstreicht. Dieser Überblick ordnet die wichtigsten Bausteine ein und verweist auf verlässliche Quellen. Er ersetzt keine individuelle Beratung in Finanz-, Steuer- oder Rechtsfragen.

Tragbarkeit, Belehnung und Eigenmittel: die harte Mathematik

Drei Prüfsteine bestimmen den Rahmen: Tragbarkeit, Belehnung und Eigenmittel. Erstens verlangt die Tragbarkeit, dass die kalkulatorischen jährlichen Wohnkosten in der Regel nicht mehr als rund ein Drittel des Bruttoeinkommens betragen. Banken rechnen hierfür mit einem Stresszins (oft 4,5% bis 5%), zuzüglich pauschal 1% für Unterhalt und Nebenkosten sowie einer Amortisation auf der zweiten Hypothek. Diese konservative Rechnung soll Zinsanstiege und Einkommensschwankungen abfedern. Beispielhaft: Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000, 20% Eigenmitteln und 80% Hypothek betragen die angenommenen Kosten etwa CHF 40'000 Zinsen (bei 5% kalkulatorisch), CHF 10'000 Unterhalt und rund CHF 6'000 Amortisation auf der zweiten Hypothek – zusammen ca. CHF 56'000 pro Jahr. Um die 33%-Regel zu erfüllen, wäre ein Bruttoeinkommen um CHF 170'000 erforderlich. Die effektive Praxis variiert je Bank.

Zweitens limitiert die Belehnung das Verhältnis Hypothek zu Liegenschaftswert. Für selbstgenutzte Objekte finanzieren Banken in der Regel bis 80%. Dabei bildet die erste Hypothek die Tranche bis 65% des Belehnungswerts. Die zweite Hypothek deckt die Spanne von 65% bis 80% und muss innerhalb von maximal 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden. Diese Vorgaben beruhen auf der Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) und werden von der Aufsicht unterstützt. Die FINMA erinnert regelmässig an die Bedeutung robuster Kreditstandards insbesondere in Phasen steigender Zinsen.

Drittens sind Eigenmittel entscheidend. Mindestens 20% des Kaufpreises stammen aus eigenen Mitteln; davon müssen mindestens 10% aus Quellen kommen, die nicht der beruflichen Vorsorge (2. Säule) entnommen sind, sofern Pensionskassenguthaben eingesetzt werden. Eigenmittel sollen Marktschwankungen abfedern und disziplinieren die Verschuldung. Wer knapp kalkuliert, unterschätzt oft die Transaktionsnebenkosten (Handänderungssteuer je nach Kanton, Notariat, Grundbuch, allfällige Renovationen).

Zinsmodelle: Festhypothek, SARON und die Kunst der Staffelung

Die Wahl des Zinsmodells prägt das Risiko- und Kostenprofil. Festhypotheken sichern den Zinssatz für eine definierte Laufzeit (üblich 2 bis 10 Jahre, teils länger). Das stabilisiert Budgets, birgt aber das Risiko einer teuren Anschlussfinanzierung, wenn das Zinsniveau am Ende höher liegt – oder Opportunitätskosten, falls Zinsen zwischenzeitlich sinken. Variable Hypotheken sind in der Schweiz heute primär als SARON-Modelle verfügbar. Der SARON, ein von der SIX berechneter, besicherter Tagesgeldsatz, hat den CHF-Libor abgelöst und spiegelt die geldpolitischen Impulse der SNB zeitnah. SARON-Hypotheken passen sich periodisch an, häufig quartalsweise, und übertragen Zinsänderungen zügig auf den Kunden. Das erhöht Transparenz – und die Volatilität der Belastung.

In der Praxis verbreitet sind Mischstrategien. Wer Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten kombiniert, glättet das Zinsänderungsrisiko über die Zeit. Allerdings wird Flexibilität erkauft: Vorzeitige Auflösungen von Festtranchen sind oft teuer, und uneinheitliche Fälligkeiten erschweren spätere Anbieterwechsel. Wichtig ist die Anbindung an die eigene Bilanz: Stabilität des Einkommens, Puffer in der Liquidität, Planhorizont (Familiengründung, Umzug, Renovation). Die SNB hat seit 2022 die Zinsen merklich angehoben und 2024 wieder teilweise gesenkt; das zeigt, wie rasch sich Prämissen ändern können. Wer heute plant, sollte Szenarien durchspielen, statt auf Punktprognosen zu vertrauen.

Amortisation: direkt oder indirekt via Säule 3a

Die zweite Hypothek ist zwingend zu amortisieren. Das kann direkt erfolgen, indem die Schuld sinkt, oder indirekt über Einzahlungen in die gebundene Vorsorge Säule 3a. Bei der indirekten Variante bleibt die Hypothek konstant, die Bank verpfändet das 3a-Vermögen, und die jährlichen Einzahlungen können – innerhalb der gesetzlichen Limiten – die Steuerbelastung reduzieren. Das ist liquiditätsschonend und kann je nach Rendite des 3a-Vehikels finanziell attraktiv sein. Demgegenüber reduziert die direkte Amortisation den Zinsaufwand sofort und senkt das Verschuldungsrisiko. Welche Option besser passt, hängt von Steuersatz, Anlagestrategie, Risikotoleranz und Planungshorizont ab; kantonale Unterschiede und Produktkosten spielen eine Rolle. Wegen der Komplexität empfiehlt sich eine saubere Szenariorechnung – allgemeine Rezepte gibt es nicht.

Zwei Punkte werden oft unterschätzt. Erstens das Wiederanlagerisiko bei auslaufender Festhypothek. Laufzeiten sollten nicht allein an vermeintlichen Zinszyklen orientiert werden, sondern an den eigenen Cashflows und der Risikofähigkeit. Zweitens der Immobilienwert. Sinkt der Marktwert, kann die effektive Belehnung steigen; im Extremfall verlangt die Bank zusätzliche Eigenmittel oder höhere Amortisationen. Diese Rückkopplung ist in einer Phase stagnierender oder korrigierender Preise besonders relevant.

Für faktenbasierte Orientierung lohnt der Blick in Primärquellen: SNB-Statistiken beleuchten Hypothekarmärkte und Zinsen, die SBVg dokumentiert die Selbstregulierung zu Mindestanforderungen, und SIX erläutert Methodik und Historie des SARON. Diese Quellen helfen, Annahmen zu prüfen und Entscheidungen zu kalibrieren. Und noch einmal der Hinweis: Dieser Artikel bietet eine Einordnung, aber keine persönliche Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Quellen: SNB Datenportal Hypothekarvolumen und Zinsstatistiken (snb.ch), Schweizerische Bankiervereinigung – Selbstregulierung Tragbarkeits- und Amortisationsanforderungen (swissbanking.ch), FINMA Publikationen zu Hypothekar- und Marktrisiken (finma.ch), SIX – SARON-Referenzzinssatz (six-group.com).