Hypothekentypen in der Schweiz: Fest, SARON & Co.

Die Wahl des Hypothekentyps prägt das Risiko- und Kostenprofil einer Immobilie über Jahre. Nach dem Ende der Tiefzinsära und der Libor-Ära hat sich die Palette in der Schweiz konsolidiert: Festhypotheken, SARON-basierte Geldmarktprodukte und klassische variable Hypotheken dominieren. Wer die Mechanik dahinter versteht, kann Zinszyklen gelassener aushalten und Vertragsklauseln besser gewichten – ohne Markttiming zu betreiben.

Fest, SARON, variabel: Mechanik und Einsatz

Die Festhypothek fixiert den Zinssatz für eine definierte Laufzeit, typischerweise zwischen zwei und zehn Jahren, vereinzelt darüber hinaus. Sie bietet Planbarkeit und schützt vor unerwarteten Anstiegen der Leitzinsen. Der Preis ist die geringere Flexibilität: Eine vorzeitige Auflösung kann teuer werden, weil die Bank die Refinanzierung zu Marktpreisen neu absichern muss. Diese Entschädigung orientiert sich an den aktuellen Swap-Sätzen der entsprechenden Restlaufzeit.

Die SARON-Hypothek referenziert auf den Swiss Average Rate Overnight (SARON), den die SIX als Administrator publiziert. Der Zinssatz wird rollierend – meist vierteljährlich – aus der täglichen, rückwirkend kompensierten SARON-Reihe abgeleitet, zuzüglich einer vertraglich fixierten Marge. Damit spiegelt sie das Geldmarktniveau und reagiert rasch auf Entscheide der Schweizerischen Nationalbank (SNB). In Phasen sinkender Zinsen profitiert die Kreditnehmende unmittelbar; in Straffungsphasen steigt die Belastung entsprechend. Transparenz und die institutionelle Verankerung des SARON als Nachfolger des Libor wurden vom National Working Group on CHF Reference Rates und der SNB begleitet, was die Verlässlichkeit des Referenzsatzes stützt.

Die variable Hypothek, ein Relikt aus früheren Zyklen, ist heute Nischenprodukt. Sie folgt den bankeigenen Sätzen, ist jederzeit kündbar, aber meist teurer als SARON und ohne klare Bindung an einen marktbreiten Referenzsatz. Daneben existieren Mischformen wie Cap-Hypotheken (variabel mit Zinsobergrenze) oder rollierende Festtranchierungen, die den Zins gegen Aufpreis deckeln oder über gestaffelte Laufzeiten verteilen.

Wie Preise entstehen: Leitzins, Swap-Kurve, Marge

Die Preisbildung folgt unterschiedlichen Kurven. Festhypotheken werden am Terminmarkt bepreist: Massgeblich ist die CHF-Swap-Kurve der entsprechenden Laufzeit zuzüglich einer Bankmarge. Sinkt die langfristige Kurve, fallen Festzinsen oft schneller als der SARON. Umgekehrt verteuern sich lange Laufzeiten, wenn die Kurve steigt oder steiler wird. SARON-Hypotheken orientieren sich an der erwarteten Pfadentwicklung des Geldmarkts, die SNB-Entscheide direkt widerspiegelt. Der effektive Kundensatz ergibt sich aus dem rückwirkend berechneten, täglich kompensierten SARON plus Marge; die Marge hängt von Belehnung, Objektqualität und Wettbewerb ab.

Gemäss SNB-Daten haben die Hypothekarzinsen seit 2022 auf die Zinswende reagiert, wobei der SNB-Leitzins seit März 2024 bei 1,5% liegt. Während die absoluten Niveaus schwanken, bleibt das Prinzip konstant: Festhypotheken sichern künftige Finanzierungskosten über die Laufzeit, SARON überlassen die Zinsentwicklung dem Markt und variable Sätze reflektieren bankinterne Preisentscheide. Die operative Transparenz beim SARON – tägliche Datengrundlage aus besicherten Repo-Transaktionen – und die Aufsicht über Referenzsätze durch SIX/SNB erhöhen die Nachvollziehbarkeit gegenüber früheren Libor-Konstrukten.

Risiken und Nebenwirkungen: Planungssicherheit hat ihren Preis

Jeder Hypothekentyp verschiebt Risiken. Festhypotheken glätten die Zinslast, verschieben aber das Refinanzierungsrisiko an das Laufzeitende. Wer in einem ungünstigen Zinsumfeld ausläuft, muss neu zu dann gültigen Konditionen abschliessen oder tranchieren. Zudem besteht ein Lock-in-Effekt: Ein vorzeitiger Wechsel zu tieferen Zinsen kann eine erhebliche Vorfälligkeitsentschädigung auslösen, weil die Bank ihre Swap-Positionen rückabwickeln muss.

Bei SARON-Hypotheken ist das Zinsänderungsrisiko unmittelbar. Budgetdisziplin ist zentral, vor allem in Phasen, in denen die Realwirtschaft oder persönliche Cashflows wenig Puffer bieten. Ein Zinscap kann das Tail-Risiko begrenzen, verteuert aber die Finanzierung. Variable Hypotheken tragen das Risiko intransparentere Preisanpassungen zu erhalten und sind in der Regel kein Kostenvorteil.

Tranchierungen – also die Aufteilung der Hypothek in mehrere Laufzeiten – verteilen das Roll-Over-Risiko. Sie erhöhen jedoch die Vertragskomplexität und erschweren künftige Anbieterwechsel, weil nicht alle Tranchen gleichzeitig ohne Penalty ablösbar sind. Wer Flexibilität priorisiert, gewichtet Kündigungsfristen, Abzahlungsrechte und die Möglichkeit, indirekte Amortisation über die Säule 3a zu nutzen. Unabhängig vom Typ bleibt die Tragbarkeit die Leitplanke: In der Schweiz simulieren Institute typischerweise mit kalkulatorischen Zinsen deutlich über dem Marktniveau, um Stressresilienz zu prüfen, was FINMA-Richtlinien und Selbstregulierung der Branche stützen.

Taktische Überlegungen im aktuellen Zinsumfeld

Nach dem raschen Zinsanstieg 2022/23 hat sich das Bild 2024 stabilisiert. Die Zinsstrukturkurve ist flacher geworden, doch Erwartungen sind volatil und datengetrieben. Für Festhypotheken bedeutet das: Opportunitäten ergeben sich, wenn Marktpreise künftig tiefere Sätze einpreisen, was die Swap-Kurve drückt. Forward-Festhypotheken sichern künftige Abschlüsse im Voraus ab, kosten aber eine Prämie, die mit der Vorlaufzeit steigt. Für SARON-Hypotheken ist die Kernfrage die eigene Zinselastizität. Wer Einnahmen und Ausgaben eng takten muss, reagiert empfindlicher auf kurzfristige Schwankungen, selbst wenn die Erwartung über mehrere Quartale stabil ist.

Seriöse Informationsquellen helfen, Entscheidungen zu kontextualisieren: Die SNB publiziert Protokolle, Inflationsprognosen und den Leitzins; SIX stellt SARON-Methodik und Zeitreihen offen; die FINMA und Branchenverbände erläutern Mindeststandards der Kreditvergabe. Diese Daten ersetzen keine persönliche Beratung, schaffen aber die faktische Basis, um Vertragsdetails wie Margen, Caps, Kündigungsrechte oder Vorfälligkeitsregeln gezielt zu verhandeln.

Fazit: Es gibt keinen „besten“ Hypothekentyp, sondern nur eine stimmige Zuordnung von Zinsmechanik, Risikotragfähigkeit und Planungsbedarf. Wer die Preislogik versteht und die eigenen Restriktionen ehrlich einordnet, trifft robustere Entscheidungen – unabhängig davon, wohin der nächste Zinsentscheid ausschlägt.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar.