Hypothek amortisieren: direkt oder indirekt via Säule 3a?

Die Frage, ob eine Hypothek direkt oder indirekt amortisiert werden soll, wirkt technisch – hat aber spürbare finanzielle Folgen. In der Schweiz verlangt die Bank in der Regel, die zweite Hypothek innerhalb von 15 Jahren oder bis zur Pensionierung auf rund 65% des Immobilienwerts zu senken. Dieses Ziel lässt sich klassisch durch direkte Tilgung erreichen oder via indirekte Amortisation über die gebundene Vorsorge (Säule 3a), die bei der Bank verpfändet wird. Beide Wege beeinflussen Steuern, Zinskosten, Liquidität und Risiko unterschiedlich.

Mechanik und Steuerlogik

Bei der direkten Amortisation sinkt die Schuld sofort. Das reduziert die Zinsbelastung und verkleinert zugleich das Risiko bei künftigen Zinsanstiegen. Steuerlich fällt jedoch der Schuldzinsabzug tiefer aus, und das steuerbare Vermögen steigt, weil die Hypothek als Schuldposition kleiner wird. Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek konstant, die Zinsen bleiben höher – dafür fliessen die Zahlungen in die Säule 3a und werden jährlich von der Einkommenssteuer abgezogen. Das angesparte 3a-Guthaben ist während der Laufzeit von der Vermögenssteuer befreit und wird erst bei Bezug separat zu einem reduzierten Tarif besteuert. In der Praxis wird das 3a-Guthaben am Ende einer Tranche zur Tilgung eingesetzt, die Hypothek sinkt dann sprunghaft.

Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) erlaubt den Abzug von Schuldzinsen innerhalb gesetzlicher Limiten; gleichzeitig sind Einzahlungen in die Säule 3a bis zu den geltenden Maximalbeträgen abzugsfähig. Für 2024 gelten als Obergrenzen CHF 7'056 für Erwerbstätige mit Pensionskasse und CHF 35'280 ohne. Der Eigenmietwert bleibt als steuerbares Einkommen relevant, politische Vorstösse zur Abschaffung auf Bundesebene sind zuletzt ins Stocken geraten. Das Zusammenspiel aus Zinsabzug, Eigenmietwert und 3a-Abzug macht die indirekte Amortisation steuerlich häufig attraktiv, insbesondere bei hohen Grenzsteuersätzen.

Zins- und Renditesicht: der ökonomische Vergleich

Finanziell entscheidet ein einfacher Vergleich: die nach Steuern relevante Hypothekarverzinsung gegenüber der erwarteten Nettorendite der 3a-Anlage. Wer beispielsweise 2,5% Hypothekarzins zahlt und einen Grenzsteuersatz von 30% hat, trägt nach Steuern etwa 1,75% Kreditkosten. Erzielt die 3a-Lösung netto nach Gebühren langfristig 3% pro Jahr, überwiegt der finanzielle Vorteil der indirekten Amortisation – zumindest rechnerisch. Steigen die Zinsen deutlich oder sinken erwartete Renditen, verschiebt sich der Vergleich. Seit 2022 hat die SNB die Zinsen kräftig normalisiert, Hypothekarsätze liegen markant über den Tiefstständen der 2010er-Jahre. Der Zinsabzug ist damit wieder spürbar, aber nicht determinierend: Entscheidend bleibt die langfristige Nettorendite der gewählten 3a-Strategie.

Zu berücksichtigen sind Kosten und Anlagestrategie innerhalb der Säule 3a. Konto-Lösungen verzinsen oft mager, während kostengünstige 3a-Fonds mit hohen Aktienquoten historisch höhere, aber volatile Erträge ermöglichen. Die Total Expense Ratio liegt je nach Anbieter und Indexlösung grob zwischen 0,2% und 1,0%. Je länger der Horizont bis zur Pflichtamortisation, desto eher lassen sich Kursschwankungen aussitzen. Wer in den nächsten Jahren tilgen muss, trägt bei 3a-Fonds mit Aktienquote das Risiko eines ungünstigen Marktzeitpunkts.

Liquidität, Bindung und Bankkonditionen

Direkte Amortisation ist eine sichere, aber illiquide Rendite in Höhe des ersparten Nettozinses. Mittel sind endgültig gebunden im Beton. Indirekt via 3a bleibt die Hypothek höher, das Guthaben ist jedoch bis zur Pensionierung beziehungsweise bis zu einem zulässigen Vorbezug zweckgebunden und zusätzlich verpfändet. Das erhöht die Bindung und reduziert die Flexibilität bei unerwartigen Liquiditätsbedürfnissen. Banken honorieren die indirekte Amortisation teils mit leicht besseren Konditionen, weil die 3a-Verpfändung die Sicherheiten verbessert. Solche Rabatte sind jedoch institutsspezifisch und sollten gegen Gebühren und Produktbindung abgewogen werden.

Für wen welche Option tendenziell passt – ohne Patentrezepte

Wer einen hohen Grenzsteuersatz hat, langfristig investieren kann und die Schwankungen einer aktienlastigen 3a-Lösung aushält, findet in der indirekten Amortisation oft die höhere erwartete Nachsteuerrendite. Der Steuerarbitrage-Effekt fällt besonders ins Gewicht, weil Schulden die Vermögenssteuerbasis senken, während 3a-Guthaben während der Ansparphase davon ausgenommen sind. Demgegenüber verschafft die direkte Amortisation eine klare Reduktion der Zinslast, eine Verbesserung der Tragbarkeit im Bank-Stresstest und eine geringere Zinsänderungssensitivität. Nähern sich Pensionierung oder Amortisationsfristen, oder wenn die Risikofähigkeit begrenzt ist, spricht mehr für die direkte Reduktion. Mischvarianten sind möglich: 3a-Beiträge bis zum Limit, darüber hinaus direkte Tilgung.

Wichtig bleibt die Einbettung in die Gesamtplanung. Die Tragbarkeit wird von Schweizer Instituten typischerweise mit kalkulatorischen Zinssätzen um 4,5% bis 5% getestet; eine tiefere Verschuldung schafft Reserven. Gleichzeitig ist die Erwartung an Marktrenditen nach Kosten realistisch zu kalibrieren und gegen persönliche Volatilitätstoleranz zu spiegeln. Wer 3a-Fonds mit hohem Aktienanteil wählt, sollte einen mehrjährigen Horizont mitbringen und das Sequenzrisiko rund um den geplanten Tilgungszeitpunkt managen, etwa durch sukzessives Umschichten in defensivere 3a-Lösungen, sofern die Produktpalette dies erlaubt.

Dieser Beitrag ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Die individuelle Situation – Einkommen, Vermögen, Steuersatz, Risikofähigkeit, Amortisationsfristen und Bankkonditionen – entscheidet. Verlässliche Anhaltspunkte liefern öffentlich zugängliche Quellen wie die Schweizerische Nationalbank zu Zinsniveaus und Hypothekarmargen, Publikationen der ESTV zu Abzugsfähigkeit und 3a-Maximalbeträgen sowie Marktberichte von Banken und Forschungsinstituten. Die politische Debatte um den Eigenmietwert bleibt ein Unsicherheitsfaktor, der bei künftigen Entscheidungen mitgedacht werden sollte.