Hypotheken tranchieren: Laufzeiten clever staffeln

Die Zinswende hat Hausbesitzer:innen gelehrt, dass vermeintlich stabile Muster brüchig werden können. Wer seine Hypothek in Tranchen unterteilt und Laufzeiten staffelt, verteilt das Zins- und Refinanzierungsrisiko über die Zeit. Das klingt banal, ist in der Praxis aber ein starkes Instrument – sofern man die Fallstricke kennt. In der Schweiz, wo Festhypotheken, SARON-Produkte und Forward-Lösungen konkurrieren, entscheidet die Struktur oft stärker über die Gesamtkosten als der letzte Basispunkt im Abschluss.

Warum Staffelungen Zinsrisiken glätten

Zinsen bewegen sich in Zyklen. Eine einzige Laufzeit ist deshalb stets eine Wette auf den Zeitpunkt. Das Tranchieren bricht dieses Timing-Risiko. Wer beispielsweise eine Hypothek von CHF 1'000'000 auf drei Tranchen mit 3, 5 und 7 Jahren verteilt, erneuert nur ein Drittel bei jedem Fälligkeitstermin. Steigen die Zinsen, trifft es nur den fälligen Teil; sinken sie, profitiert man schrittweise. Die Zahlungsströme werden glatter, die Budgetplanung robuster.

Ökonomisch entstehen zwei Effekte. Erstens Diversifikation: unterschiedliche Laufzeiten reagieren unterschiedlich auf Zinsänderungen. Zweitens ein Durchschnittseffekt beim Term Premium. Längere Festhypotheken kosten im Mittel mehr als kürzere, spiegeln dafür aber Planungssicherheit. Eine gestaffelte Kombination mischt diese Eigenschaften. Der Aufpreis für längere Bindungen ist die Versicherungsprämie gegen abrupte Zinsanstiege. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat nach den Anhebungen 2022/23 wieder grössere Zinsvolatilität sichtbar gemacht; SARON und Swap-Sätze spiegeln das in Echtzeit (SNB, Quartalshefte; SARON-Methode der SIX).

Auch die Mischung der Produkte spielt. Eine Tranche als SARON-Hypothek hält Flexibilität, da sie laufend angepasst wird; weitere Tranchen als Festhypotheken stabilisieren den Durchschnittszins. In Phasen flacher Zinskurven kann diese Kombination die Kosten senken, ohne die Planbarkeit zu opfern. In steilen Kurven überwiegt oft der Schutzwert längerer Bindungen. Entscheidend ist die Risikotragfähigkeit des Haushalts: Wie sensibel sind verfügbares Einkommen und andere Ausgabenströme gegenüber Zinsstössen?

Die Stolpersteine: Flexibilität, Gebühren, Bankbindung

Tranchieren ist kein Gratis-Lunch. Das zentrale Risiko ist die eingeschränkte Mobilität. Viele Institute lösen Grundpfandrechte nicht anteilig, wenn noch gebundene Tranchen bestehen. Wer die Bank wechseln will, scheitert dann am Kaskadeneffekt: Eine fällige Tranche liesse sich zwar günstig transferieren, doch die verbleibenden Tranchen blockieren den Wechsel. Vorfälligkeitsentschädigungen können hoch ausfallen, weil die Bank sich über die Restlaufzeit refinanziert hat. Die Finanzmarktaufsicht FINMA weist im Risk Monitor regelmässig auf Vertragsrisiken und Zinsbindung hin; die rechtliche Ausgestaltung liegt jedoch im Detail der individuellen Verträge.

Ein zweites Thema sind Margen und Verhandlungsmacht. Viele kleine Tranchen schwächen die eigene Position. Das Institut preist jede Tranche separat, oft mit Mindestmargen. Falls am Markt breite Spreads herrschen, kann eine grössere, einheitliche Tranche günstiger sein als mehrere kleine. Dazu kommen potenzielle Zusatzkosten: Doppelte Dossierspesen, Umbuchungsgebühren oder Aufpreise für Forward-Optionen, falls Fälligkeiten aktiv vorgezogen oder gesichert werden sollen. Transparenz über alle Nebenkosten ist Pflicht.

Drittens die Lebensplanung. Ein Verkauf der Liegenschaft, eine Erbteilung oder eine grössere Renovation bringen Termindruck. Wer dann mehrere Laufzeiten im Nacken hat, zahlt für Flexibilität mit Geld oder Zeit. Besonders heikel wird es, wenn die Amortisationslogik der zweiten Hypothek (über 65% Belehnung) mit langen Zinsbindungen kollidiert. Das kann die Liquidität belasten. Wüest Partner und Bankresearch von Gross- und Kantonalbanken zeigen regelmässig, dass Transaktions- und Lebenszyklusereignisse die effektiven Finanzierungskosten stark beeinflussen – oft stärker als das reine Zinsniveau.

So finden Eigentümer:innen die passende Staffel

Der Startpunkt ist die eigene Zinsresilienz. Ein einfacher Stresstest hilft: Wie verändert sich das Haushaltsbudget, wenn der Durchschnittszins um 200 Basispunkte steigt? Die SNB und FINMA verwenden ähnliche Stresstests in der Aufsicht, und Banken kalkulieren Tragbarkeitsgrenzen konservativ. Wer hier nur wenig Puffer hat, priorisiert eher Stabilität und wählt längere Bindungen bei einem Teil der Schuld.

Zweitens braucht es einen Zeitplan. Wer in fünf bis sieben Jahren grössere Optionen offenhalten will – Verkauf, Erbteilung, energetische Sanierung – sollte Fälligkeiten bündeln, statt sie auseinanderzuziehen. Eine 3/5/7-Leiter kann sinnvoll sein, wenn die Mitte den erwarteten «Freiheitskorridor» trifft und die kurze Tranche als Flexibilitätspuffer dient. Wer dagegen in den nächsten zehn Jahren mit hoher Sicherheit im Objekt bleibt, kann breiter staffeln oder vereinzelt längere Laufzeiten wählen.

Drittens lohnt ein nüchterner Kostenvergleich. Angenommen, der Aufschlag einer 7-jährigen gegenüber einer 3-jährigen Festhypothek beträgt 0,30 Prozentpunkte. Bei CHF 1'000'000 sind das CHF 3'000 pro Jahr. Tranchiert man je ein Drittel kurz, mittel und lang, fällt nur auf das lange Drittel dieser Aufschlag an – grob CHF 1'000 pro Jahr. Diese «Versicherungsprämie» muss gegen die Risikoreduktion abgewogen werden. Einfache Szenario-Rechnungen mit historischen SARON- und Swap-Daten geben Orientierung, keine Gewissheit.

Operativ gilt: Kündigungsfristen, Vorfälligkeitsklauseln und die Handhabung von Teilfreigaben schriftlich klären. Manche Banken erlauben Synchronisationsfenster, in denen Tranchen zusammengelegt werden können, andere nicht. Wer eine spätere Bankwahl offenhalten will, versucht Fälligkeiten zu bündeln oder setzt auf Produkte beim selben Institut mit explizit vereinbarten Austrittsoptionen. Dokumentationsqualität schlägt Bauchgefühl.

Fazit: Tranchieren ist ein robustes Set-up für volatile Zinswelten. Es verteilt Risiken, glättet Zahlungen und erhöht die Planbarkeit. Der Preis ist potenziell geringere Flexibilität und ein Mehr an Komplexität. Wer seine Risikofähigkeit realistisch einschätzt, die Vertragsdetails sauber verhandelt und die Laufzeiten mit dem Lebensplan spiegelt, holt den grössten Nutzen aus der Staffel – ohne zu spekulieren. Dieser Beitrag ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.