Immobilien als Anlage: Chancen und Risiken im Schweizer Kontext

Immobilien als Anlage faszinieren: greifbare Werte, laufende Mieterträge, ein Ruf als Inflationsschutz. Doch der Schein trügt, wenn Zinsen steigen, Bewertungen unter Druck geraten oder Regulierungen die Rendite erodieren. Im Schweizer Markt treffen strukturelle Knappheit in Zentren, hohe Baukosten und ein strenger Regulierungsrahmen auf Kapital, das Stabilität sucht. Wer die Logik von Cashflows und Kapitalisierungsraten versteht, erkennt: Der Ertrag kommt langfristig aus Mieten und deren Wachstum – nicht aus der Hoffnung auf stetige Preisgewinne.

Die geldpolitische Zäsur seit 2022 hat die Spielregeln verändert. Höhere Finanzierungskosten senken den Barwert künftiger Erträge und zwingen die Kapitalisierungsraten nach oben. Das drückt Bewertungen – besonders bei Objekten mit schwachen Mieterhöhungsoptionen. Gleichzeitig bleibt die Wohnungsknappheit in vielen Regionen ausgeprägt, die Leerstände sind auf tiefen Niveaus (vgl. Leerwohnungszählung des BFS). In dieser Spannung entsteht der neue Zyklus.

Weshalb Immobilien als Anlage tragen – und wann nicht

Über lange Horizonte korrelieren Immobilienerträge moderat mit Aktien und Obligationen. Die Kombination aus laufendem Einkommen und einem Sachwert kann Portfolios stabilisieren, sofern die Positionierung nicht einseitig ausfällt. Im Kern entscheidet die Fähigkeit, nachhaltige Netto-Mieterträge zu erwirtschaften. Bei Wohnliegenschaften stützen demografische Trends, Urbanisierung und Zuwanderung die Nachfrage. In Wirtschaftsregionen mit knappem Bauland und restriktiver Planung sind Marktmieten robust; die Indexierung an Teuerung oder der Referenzzinssatz erlaubt punktuell Anpassungen.

Bei Geschäftsimmobilien ist der Zyklus härter. Büroflächen spüren Strukturwandel durch Hybridarbeit; Retail lebt von Lagequalität und Konzept. Logistik profitiert von E-Commerce und Netzwerkknoten. Die Differenzierung nimmt zu: Mikrostandort, Gebäudequalität, Energieeffizienz und Drittverwendungsfähigkeit entscheiden. ESG wird vom «nice to have» zum Risiko- und Kostenfaktor. Sanierungsbedarf bei Energie und Hülle kann Kapital binden, steigert aber Werthaltigkeit. Studien von Wüest Partner zeigen, dass Objekte mit guter Energieperformance tendenziell tiefere Leerstände und stabilere Mieten aufweisen.

Inflationsschutz ist kein Automatismus, aber plausibel, wenn Mietverträge Indexklauseln enthalten oder Marktmieten steigen. Realrenditen entstehen dann, wenn Mieteinnahmen zumindest im Gleichschritt mit der Teuerung wachsen. Wo Regulierung oder Marktkräfte Mieten deckeln, verliert das Argument an Kraft.

Zinsen, Bewertung, Liquidität: die zentralen Risiken

Zinsänderungsrisiko trifft Immobilien doppelt: über Finanzierungskosten und über Diskontierung der Cashflows. Steigende Leitzinsen der SNB seit 2022 haben Hypotheken verteuert und die Renditeerwartungen neu justiert. Selbst wenn 2024 eine gewisse Entspannung einsetzte, bleibt die Sensitivität hoch. Ein Prozentpunkt mehr beim Diskontsatz kann den Barwert signifikant reduzieren – besonders bei lang laufenden Cashflows mit geringen Wachstumsaussichten.

Bewertungsrisiken zeigen sich zeitverzögert. Appraisal-basierte Indizes reagieren träge, Transaktionen sind selektiv. In Phasen dünner Marktliquidität bilden sich Preise oft in wenigen Abschlüssen – und können überraschen. Für kotierte Schweizer Immobilienfonds schlägt sich die Erwartungshaltung direkt im Börsenkurs nieder: Agios gegenüber dem Nettoinventarwert (NAV) können in Disagios kippen, wenn Anleger höhere Renditen verlangen. Das macht diese Vehikel zu einem Seismografen für den Markt – mit höherer Volatilität als Direktbestände.

Liquiditätsrisiko bleibt ein unterschätzter Faktor. Direkte Objekte lassen sich nicht täglich veräussern, Transaktionen dauern Monate. Offene Fonds können Rücknahmen in Stressphasen beschränken; Anlagestiftungen unterliegen spezifischen Regeln. Leverage verstärkt Ausschläge: Eine Belehnung steigert die Eigenkapitalrendite in ruhigen Zeiten, verschärft aber Verluste, wenn Mieten sinken oder Zinsen steigen. Regulatorische Eingriffe – von energetischen Mindeststandards bis zu mietrechtlichen Anpassungen – können die Kalkulation verändern. Die europäische Banken- und Immobilienanalyse der BIZ unterstreicht, wie Zinsregimes die Immobilienzyklen treiben.

Zugangswege: direkt, Fonds, Aktien – unterschiedliche Profile

Direktanlagen bieten Kontrolle über Objekt, Kosten und Strategie, verlangen aber Kapital und Know-how. Die Rendite speist sich aus Nettomieten und Wertveränderungen; die Kosten für Instandhaltung, Leerstand und Transaktionen sind real. Steuer- und Rechtsfragen sind komplex und standortabhängig, was eine individuelle Abklärung nötig macht.

Kotierte Immobilienfonds und -gesellschaften erschliessen Diversifikation und tägliche Handelbarkeit. Sie bündeln viele Objekte, haben professionelle Governance und berichten transparent. Dafür fallen Managementgebühren an, und der Börsenkurs kann stark schwanken – teils losgelöst vom NAV. In der Schweiz handeln Immobilienfonds traditionell mit Agio in Phasen tiefer Zinsen; bei steigendem Renditeniveau schrumpft es oder dreht ins Disagio. Internationale REITs bieten zusätzlich sektorale Breite, tragen aber Währungs- und Marktvolatilität.

Indirekte, nicht kotierte Vehikel wie Anlagestiftungen oder Club-Deals adressieren institutionelle Ansprüche mit begrenzter Liquidität und längeren Kapitalbindungen. Sie können vorteilhafte Konditionen im Ankauf erzielen, erfordern jedoch Geduld und Sorgfalt bei Due Diligence und Managerselektion. Unabhängig vom Weg gilt: Cashflow-Qualität, konservative Belehnung und Reserven für Sanierungen sind wichtiger als die Jagd nach Maximalrendite.

Fazit: Immobilien als Anlage bleiben ein tragfähiger Baustein – wenn Anleger Risiken nüchtern bepreisen, Zinsen und Regulierung im Blick behalten und die Struktur des Vehikels verstehen. Dieser Beitrag dient der Einordnung und ersetzt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung.