Kaufen oder mieten? So treffen Sie eine robuste Entscheidung

Die Frage, ob kaufen oder mieten, ist in der Schweiz selten eine reine Bauchentscheidung. Sie berührt Zinsen, Steuern, Liquidität, Lebenspläne und nicht zuletzt die Opportunitätskosten des eingesetzten Eigenkapitals. Der lange Immobilienzyklus, die besondere Steuerlogik (Eigenmietwert) und kantonal unterschiedliche Transaktionskosten machen die Rechnung komplex. Wer die zentralen Hebel kennt und nüchtern rechnet, reduziert das Risiko teurer Fehlentscheide.

Tragbarkeit, Steuern und Opportunitätskosten

Schweizer Finanzierer prüfen die Tragbarkeit konservativ. Als Faustregel sollen kalkulatorische Zinsen, Amortisation und Unterhalt zusammen nicht über rund einem Drittel des Bruttoeinkommens liegen. Entscheidend ist der Stresstest: Banken rechnen häufig mit einem langfristigen Zinssatz, der über dem aktuellen Hypozins liegt. So bleibt die Finanzierung auch in ungünstigen Phasen tragbar. Für den Kauf braucht es in der Regel 20% Eigenmittel; ein Teil kann aus der 2. Säule stammen, was jedoch Vorsorgekapital bindet und Risiken verschiebt.

Steuerlich zählt in der Schweiz der Eigenmietwert als Einkommen, während Hypothekarzinsen und Unterhalt abziehbar sind. Das Zusammenspiel kann den Nettovorteil eines Kaufs schmälern oder – abhängig von Zinsniveau, Einkommen und Abzügen – stützen. Reformen des Eigenmietwerts werden seit Jahren diskutiert, der Status quo gilt aber weiter. Wer rechnet, sollte Szenarien mit unterschiedlichen Zinsniveaus und Abzugsmöglichkeiten bilden und sich an offiziellen Informationen des Bundes (BFS, BWO) sowie den kantonalen Steuerbehörden orientieren.

Der vielleicht wichtigste, oft unterschätzte Punkt sind die Opportunitätskosten. Jeder Franken Eigenkapital im Haus fehlt im Portfolio. Das Eigenheim „rentiert“ nicht nur über allfällige Wertsteigerungen, sondern primär über die ersparte Miete nach laufenden Kosten. Dem steht die Rendite gegenüber, die das gleiche Kapital in einem diversifizierten Portfolio hätte erzielen können – nach Risiko, Steuern und Gebühren. In Phasen tiefer Renditen am Kapitalmarkt ist die Hürde für Wohneigentum geringer, bei höheren erwarteten Kapitalmarktrenditen steigt sie.

Wie Sie die private Rendite vergleichen

Ein pragmatischer Zugang ist der Vergleich laufender Cashflows: Miete heute und erwartete Mietanpassungen versus Gesamtkosten des Eigentums. Letztere umfassen kalkulatorische Zinsen auf der Hypothek, Amortisationen, Unterhalt und Rückstellungen für grössere Investitionen (typisch 0,8% bis 1,2% des Objektwerts pro Jahr als Richtgrösse), Versicherungen, Nebenkosten und Steuern. Hinzu kommen einmalige Erwerbskosten wie Notariat, Grundbuch und kantonale Handänderungsabgaben. Diese Transaktionskosten sprechen für einen langen Horizont: Erst über viele Jahre lassen sich die Fixkosten „verdünnen“. In der Praxis gilt ein Haltedauer-Korridor von mindestens sieben bis zehn Jahren als vernünftig, um Marktschwankungen und Wechselkosten zu glätten.

Wer sauber rechnet, diskontiert beide Seiten mit einem konsistenten Satz, reflektiert die eigene Risikotragfähigkeit und bildet Szenarien: konstante Preise, moderates Wachstum, Preiskorrektur. Marktdaten von Wüest Partner, UBS und Credit Suisse/UBS Research liefern historische Orientierung, sind aber keine Garantie. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) und das BFS stellen zudem Zins- und Preisreihen bereit, die sich für Stressszenarien eignen.

Marktumfeld: Zinsen, Mieten und Preise

Seit 2022 haben steigende Leitzinsen die Finanzierung verteuert; 2024 setzte die SNB erste Zinssenkungen. Fixe Laufzeiten und SARON-Hypotheken reagieren unterschiedlich, was die Wahl der Struktur zur strategischen Frage macht. Der Referenzzinssatz für Mieten ist seit 2023 mehrfach gestiegen; Vermieter dürfen unter Auflagen Mieten anpassen. Das unterstützt Mietwachstum, erhöht aber auch den Sparanreiz für Eigentum – sofern die Finanzierung robust bleibt.

Die Angebotsengpässe prägen weiterhin das Bild. Leerstände sind in vielen Zentren tief, was laut BWO und Wüest Partner Mieten stützt. Kaufpreise für Wohneigentum haben sich nach Jahren starken Anstiegs beruhigt, regional aber stark divergiert. Mikrolagen, Bauqualität, energetischer Zustand und Lärmbelastung driften auseinander. Wer kauft, bewertet nicht nur den Preis pro Quadratmeter, sondern auch künftigen Investitionsbedarf. Energetische Sanierungen, Heizungsersatz und regulatorische Vorgaben können den Eigentümerhaushalt spürbar belasten – zugleich erhöhen effiziente Gebäude die Werthaltigkeit und Marktgängigkeit.

Für die Risikoperspektive lohnt der Blick auf Indikatoren wie den UBS Swiss Real Estate Bubble Index oder die Preis-Einkommens-Relationen des BFS. Sie ersetzen keine Objektprüfung, helfen aber, Makroexzesse zu erkennen. Wichtig bleibt die Sensitivität: Wie verändert sich die Tragbarkeit bei +200 Basispunkten Zins, -10% Preis oder höheren Nebenkosten? Diese Fragen sind zentraler als der Versuch, den perfekten Markttiming-Punkt zu treffen.

Liquidität, Lebensplanung und Diversifikation

Ein Eigenheim bindet Kapital und senkt die finanzielle Flexibilität. Wer plant, beruflich mobil zu bleiben, Familien- oder Pflegeaufgaben zu bewältigen oder unternehmerische Risiken zu tragen, gewichtet Liquidität höher. Mieten schafft optionalität: rascher Wohnungswechsel, kein Preisrisiko am Objekt, keine unerwarteten Sanierungslasten. Kaufen bietet Stabilität, Inflationsschutz über ersparte Mieten und potenzielle Wertentwicklung – gegen das Klumpenrisiko Immobilie. Für viele Haushalte bleibt die Mischung attraktiv: mieten und die Differenz aus ersparter Bindung als systematisch investierter Sparplan in ein breit diversifiziertes Portfolio anlegen. Ob diese Strategie überlegen ist, hängt von Disziplin, Kosten und Marktrenditen ab.

Wer dennoch kauft, strukturiert die Hypotheken mit Blick auf Zinsrisiko und Planungssicherheit. Fixe Tranchen staffeln, SARON-Anteil mit Risikobudget koppeln, Vorfälligkeitsentschädigungen verstehen und Amortisationspflichten einkalkulieren. Wer Pensionskassengelder nutzt, prüft die Folgen für die Absicherung von Invalidität und Todesfall. Und unabhängig vom Weg gilt: Eine Reserve für Unvorhergesehenes – idealerweise mehrere Monatsausgaben – ist kein Luxus, sondern Risikomanagement.

Fazit: Kaufen oder mieten ist kein Dogma, sondern eine Abwägung. Verlassen Sie sich auf Zahlen, nicht auf Narrative. Nutzen Sie Daten von SNB, BFS, BWO und anerkannten Marktforschern, testen Sie Ihre Annahmen und bleiben Sie ehrlich zu Ihrer Risikotoleranz. Dieser Beitrag ist allgemeiner Natur und ersetzt keine individuelle Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung.