Liegenschaften im Portfolio: Risiken erkennen und steuern

Liegenschaften gelten in der Schweiz als Bollwerk gegen Inflation und als Quelle planbarer Erträge. Mieterträge laufen meist stabil, Boden ist knapp, die Nachfrage in Zentren robust. Dennoch täuscht die Ruhe häufig. Der Zinszyklus hat die Finanzierung verteuert, Bewertungen reagieren träge, und die Illiquidität von Direktanlagen fordert eine vorausschauende Liquiditätsplanung. Wer Immobilien als Anlageklasse im Portfolio führt, sollte Risiken klar benennen, messen und mit einem disziplinierten Instrumentarium steuern – ohne sich von kurzfristigen Marktgeräuschen treiben zu lassen.

Zinsen, Illiquidität und Regulierung als Haupttreiber

Die rasche Kehrtwende in der Geldpolitik 2022/23 hat die Kalkulation verändert. Nach Jahren fallender Finanzierungskosten sind die Renditeanforderungen gestiegen, selbst wenn die Schweizerische Nationalbank 2024 erste Schritte der Lockerung eingeleitet hat. Der Abstand zwischen Nettoanfangsrenditen und Fremdkapitalkosten ist schmaler, Sensitivitäten gegenüber Leerständen oder Capex-Schüben steigen. Branchenberichte von Wüest Partner und der MSCI Switzerland Property Index zeigen, dass Bewertungen auf Zinsänderungen zeitverzögert reagieren – in den Transaktionspreisen schneller, in Bewertungsgutachten langsamer. Diese Friktion ist Chance und Risiko zugleich.

Illiquidität bleibt strukturell. Eine Direktliegenschaft lässt sich nicht innert Tagen veräussern, ohne Preiszugeständnisse zu riskieren. Immobilienfonds können Rücknahmen temporär beschränken, wenn Liquidität fehlt – ein Phänomen, das international in Stressphasen sichtbar wurde. Anleger:innen sollten deshalb Liquiditätsbedarfe, etwa für Unterhalt, energetische Sanierungen oder Mietausfälle, antizipieren und nicht ausschliesslich auf laufende Cashflows vertrauen.

Regulatorisch prägen Selbstregulierung und Aufsicht die Finanzierung: Die Tragbarkeitsprüfung der Banken orientiert sich an langfristig realistischen Zinsen, während die Amortisation bei Wohninvestitionen typischerweise bis auf zwei Drittel Belehnung innert 15 Jahren erfolgt. Mietrechtliche Rahmenbedingungen begrenzen den unmittelbaren Durchsatz von Kostensteigerungen. Parallel steigt der Druck aus Nachhaltigkeitsregulierung; energetische Sanierungen werden zum Wettbewerbsfaktor und können die Kapitalplanung über Jahre beschäftigen. Quellen wie die SNB, das Bundesamt für Statistik (BFS), das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) und internationale Vergleichsstudien der BIS liefern dazu robuste Datengrundlagen.

Risiken quantifizieren: Szenarien, Kennzahlen, Covenants

Wer Risiken steuert, muss sie messbar machen. Ausgangspunkt ist der Verschuldungsgrad: Das Loan-to-Value (LTV) zeigt, wie stark Marktpreisrückgänge die Belehnung gegen Bankcovenants drücken. Ein konservatives LTV-Polster federt Bewertungswellen ab. Wichtiger ist die Tragbarkeit: Zins- und Amortisationsdienst im Verhältnis zu Nettomietertrag, nach Abzug von Betriebskosten, Instandhaltung und Rückstellungen für Capex. Steigen Zinsen in einer Refinanzierungswelle, sinkt die Zinsdeckung (Interest Coverage) schneller als erwartet – insbesondere bei kürzeren Laufzeiten oder variablen Hypotheken.

Stressszenarien schaffen Klarheit. Was geschieht, wenn Zinsen bei der nächsten Prolongation 200 Basispunkte höher liegen, gleichzeitig die Leerstandsquote um 2 Prozentpunkte steigt und Marktwerte um 10–15% fallen? Solche Kombinationen sind nicht hypothetisch; historische Zeitreihen der SNB und Preisdaten des BFS belegen, dass Zyklen selten isoliert verlaufen. Ein nüchternes Cashflow-Modell über zehn Jahre, das Capex-Blöcke für energetische Sanierungen, Mietvertragslaufzeiten und Indexierung realitätsnah abbildet, zeigt, ob Puffer reichen oder ob Anpassungen angezeigt sind.

Auch bei kommerziellen Objekten lohnt der Blick auf die Mieterbonität und auf den gewichteten durchschnittlichen Mietvertragsrestlauf (WAULT). Hohe Konzentration auf einzelne Mieter erhöht das Klumpenrisiko. Gleichzeitig können harte Indexklauseln Erträge stabilisieren – solange sie rechtlich durchsetzbar und marktfähig bleiben. Bankcovenants, etwa Mindestzinsdeckung oder maximale Belehnung, sollten nicht als formales Anhängsel verstanden werden, sondern als Frühwarnsystem. Wer regelmässig die Covenant-Headroom berechnet, vermeidet erzwungene Massnahmen im ungünstigen Zeitpunkt.

Liquidität managen und diversifizieren

Liquiditätsmanagement entscheidet oft über die Qualität der Rendite. Ein gestaffeltes Fälligkeitsprofil bei Hypotheken senkt das Refi-Risiko. Mischungen aus fixen und variablen Tranchen reduzieren die Zinssensitivität, solange die Duration zum Mietcashflow passt. Ein gesunder Liquiditätspuffer auf Objektebene deckt Unterhalt, Leerstände und unerwartete Auflagen. Für die Portfolioebene kann die Beimischung kotierter Vehikel – etwa Titel im SXI Real Estate oder EPRA/NAREIT-Universum – eine Brücke zur Liquidität schlagen. Diese Instrumente handeln jedoch mit Prämien oder Abschlägen zum NAV und sind deutlich volatiler als Direktanlagen; sie sind Ergänzung, kein Ersatz.

Governance, ESG und der Schweizer Kontext

Governance ist mehr als Reporting. Ein klarer Investitionsplan, der energetische Sanierungen, Mieterausbauten und regulatorische Anforderungen in den Cashflow integriert, verhindert Ad-hoc-Entscheide. ESG wirkt doppelt: auf die Nachfrage und auf die Finanzierung. Banken preisen Übergangsrisiken zunehmend ein; ineffiziente Gebäude zahlen über höhere Finanzierungskosten und Leerstandsrisiken. Studien und Indizes von MSCI sowie Analysen von Wüest Partner zeigen, dass Investitionen in Energieeffizienz langfristig Erträge stabilisieren können – vorausgesetzt, sie sind sauber kalkuliert und mietvertraglich mitgetragen.

Die Schweiz bleibt ein Spezialfall. Begrenztes Bauland, strenge Bewilligungsverfahren und anhaltende Urbanisierung stützen die langfristigen Fundamentals, während der Mietwohnungsmarkt in vielen Regionen angespannt ist. Gleichzeitig erhöhen Baukosten, Fachkräftemangel und Normendichte die Projekt- und Ausführungsrisiken. Wer Liegenschaften im Portfolio führt, sollte diese Vielschichtigkeit im Anlageausschuss abbilden: Markt-, Zins- und Liquiditätsrisiken werden in Szenarien verbunden, Entscheide dokumentiert und periodisch überprüft. So entsteht ein robuster Rahmen, der Opportunitäten nutzt, ohne Stabilität zu opfern.

Dieser Beitrag dient der Information und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Entscheidungen sollten auf individuellen Zielen, Restriktionen und professioneller Beratung basieren. Verlässliche Primärquellen sind u. a. SNB, BFS, BWO, BIS, MSCI und Wüest Partner.