SARON-Hypothek mit Zins-Cap: so funktioniert der Schutz

Die SARON-Hypothek hat den Libor abgeloest und sich als Standard für Geldmarkthypotheken in der Schweiz etabliert. Sie ist transparent, nahe an der Geldpolitik und in der Regel guenstig – solange die Zinsen tief bleiben. Wer das Aufwärtspotenzial der Zinskurve begrenzen will, kann den variablen Zins mit einem Zins-Cap deckeln. Das Prinzip erinnert an eine Versicherung: Man zahlt eine Praemie und erhaelt Schutz gegen extreme Ausschlaege, ohne die Flexibilitaet des Geldmarkts aufzugeben.

Wesentlich ist zu verstehen, was der Cap genau leistet – und was nicht. Er begrenzt den referenzierten Zins, nicht die gesamte Hypothekarkostenlast. Marge, Amortisationen und Gebuehren bleiben davon unberuehrt. Richtig strukturiert bietet der Cap dennoch eine klare Budgetobergrenze, die sich gerade in Phasen erhöhter Zinsvolatilitaet als wertvoll erweist.

Was SARON steuert – und wie der Cap greift

SARON steht für Swiss Average Rate Overnight und wird von SIX auf Basis besicherter Repo-Transaktionen am Schweizer Geldmarkt berechnet. Laut Schweizerischer Nationalbank (SNB) spiegelt er die geldpolitischen Bedingungen zeitnah wider. In Hypotheken wird üblicherweise der ueber die Zinsperiode aufgezinst zusammengesetzte SARON verwendet (Compounded SARON), etwa ueber drei Monate in Verzug mit technischen Anpassungen wie Lookback- oder Lockout-Tagen. Auf diesen Referenzzins schlagen Banken eine vertraglich vereinbarte Marge – daraus ergibt sich der zahlbare Periodenzins.

Ein Zins-Cap ist ein Derivat, ökonomisch eine Serie von Call-Optionen auf den Referenzsatz (Caplets). Der Kreditnehmer bezahlt eine Praemie, einmalig oder als laufenden Aufschlag. Steigt der referenzierte SARON am Periodenende ueber den vereinbarten Cap-Strike, zahlt der Cap die Differenz auf das Hypothekar-Notional. Praktisch wird diese Zahlung mit der Zinsrechnung verrechnet. Die effektive Zinsbelastung pro Periode wird somit auf «SARON bis Cap-Strike + Marge» begrenzt. Bleibt der SARON darunter, greift der Schutz nicht – die Flexibilitaet und das Abwaertspotenzial bleiben intakt.

Preisfaktoren: Laufzeit, Strike, Volatilitaet

Die Praemie haengt zentral von drei Groessen ab: der Vertragslaufzeit, dem Cap-Strike und der erwarteten Zinsvolatilitaet. Je laenger der Schutz und je tiefer der Strike, desto teurer der Cap. Zudem spiegelt die Praemie die implizite Volatilitaet und die am Markt eingepreiste Zinsentwicklung (Forward-Kurve) wider. In der Praxis bieten Banken den Cap als Zusatzbaustein zur SARON-Hypothek an, entweder mit Einmalpraemie oder als laufenden Zuschlag zur Marge. Teilweise wird der Preis durch einen Floor reduziert, der tiefe Zinsniveaus begrenzt – ein verkapptes «Collar», das die Praemie drueckt, aber Chancen nach unten beschneidet. Transparente Offenlegung dieser Parameter ist zentral; unter dem FIDLEG-Rahmen sind Kosten und Risiken ausgewiesen, und bei strukturierten Komponenten ist ein Term Sheet üblich.

Technisch relevant sind zudem die genauen Referenzierungsregeln: Verwendet die Bank den offiziellen Compounded SARON mit Lookback, oder einen institutionellen Index wie den SARON Compound Index von SIX? Solche Details verursachen geringes, aber messbares Basisrisiko zwischen Cap-Berechnung und Hypothekenzins. Seriöse Anbieter legen Methodik, Kalender und Zinskonvention (z. B. ACT/360) offen.

Für wen lohnt sich der Deckel – und welche Risiken bleiben

Der Cap dient als Planungsinstrument für Haushalte und Unternehmen, die variable Finanzierung bevorzugen, aber einen klaren Budgetrahmen brauchen. Im Vergleich zur Festhypothek sichert er nicht das gesamte Zinsprofil, sondern nur die Spitze der Verteilung. Die erwartete Gesamtbelastung liegt – bei identischer Marge – zwischen Festhypothek und ungesicherter SARON-Linie. In Szenarien mit moderat fallenden oder seitwaerts laufenden Zinsen bewahrt der Cap die Kostenvorteile der Geldmarktbindung. Bei scharf steigenden Zinsen begrenzt er den Schaden. Ob sich der Cap «rechnet», haengt davon ab, wie die künftige Zinsbahn relativ zum Strike und zur Praemie verläuft. Mathematisch entspricht der Cap der Prämie für Ruhe in stürmischem Fahrwasser; er ist kein Freifahrtschein.

Wichtig sind die verbleibenden Risiken. Erstens ist die Bankmarge nicht gedeckelt. Sie ist in der Regel fixiert, kann aber vertraglichen Anpassungsklauseln unterliegen, etwa bei höherer Belehnung (Loan-to-Value) oder geaendertem Risikoprofil. Zweitens besteht Basis- und Strukturierungsrisiko, falls Cap-Bewertung und Hypothekenzins unterschiedliche Konventionen verwenden. Drittens drohen Bindungen: Viele Cap-Vereinbarungen laufen über mehrere Jahre; eine vorzeitige Aufloesung kann eine marktwertbasierte Entschaedigung auslösen – zum Vorteil oder Nachteil der Kundschaft, je nach Zinsniveau.

Vergleiche mit Festhypotheken bleiben heikel. Eine Festhypothek bietet volle Zinssicherheit, verzichtet aber komplett auf Rueckgangschancen. Der Cap ist ein Zwischenweg: Er kauft Sicherheit nur dort, wo sie am meisten kostet – in der Spitze. In Phasen hoher Zinsunsicherheit kann das effizient sein. In ruhigen Zeiten wirkt die Praemie rückblickend wie «vergebene» Kosten. Folglich entscheidet die individuelle Risikotragfaehigkeit: Planbarkeit, Bilanzsensitivitaet, Cashflow-Puffer und die Toleranz gegenüber vorübergehenden Zinsanstiegen zaehlen mehr als ein Modellpunkt auf der Forward-Kurve.

Transparenz schafft Vertrauen. Verlangen Sie die schriftliche Spezifikation von Strike, Laufzeit, Praemienform, eventuellen Floors, den genauen Referenzierungsregeln sowie den Bedingungen für Anpassungen der Marge. Hinweise der SNB zur SARON-Methodik und die SIX-Dokumentation zum Compounded SARON liefern das technische Fundament; regulatorisch sorgen FINMA und FIDLEG für Mindeststandards bei Information und Angemessenheitspruefung. Der vorliegende Beitrag ist keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung, sondern eine Einordnung des Mechanismus und seiner oekonomischen Abwaegungen.