Tragbarkeit berechnen: So rechnen Banken und was zählt

Wer in der Schweiz Wohneigentum finanziert, trifft früher oder später auf die Frage der Tragbarkeit. Sie entscheidet, ob die Bank eine Hypothek gewährt und in welcher Höhe. Der Grundsatz ist simpel, die Praxis nuanciert: Die jährlichen Wohnkosten dürfen in der Regel rund ein Drittel des Bruttoeinkommens nicht überschreiten. Entscheidend ist dabei nicht der heutige Zins, sondern ein konservativer Stresszins samt Zuschlägen für Unterhalt und Amortisation. So steuern Institute das Risiko über Konjunktur- und Zinszyklen hinweg – eine Praxis, die sich an Branchenstandards der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBA) orientiert und von der Aufsicht (FINMA) gestützt wird.

Die Logik hinter der Tragbarkeit

Banken rechnen nicht mit dem günstigsten Hypozins von heute, sondern mit einem kalkulatorischen Zins, häufig zwischen 4,5% und 5,5%. Dieser Stresszins spiegelt die Annahme wider, dass Zinsen im Zeitverlauf steigen können. Hinzu kommen typischerweise 1,0% des Immobilienwerts für Unterhalt und Nebenkosten sowie eine jährliche Amortisation auf dem Teil der Hypothek, der über zwei Drittel des Belehnungswerts hinausgeht (die sogenannte zweite Hypothek). Ziel ist, die Verschuldung bis auf zwei Drittel innert maximal 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zu reduzieren – ein Branchenstandard, den die SBA als Good Practice empfiehlt und der auch in FINMA-Vorgaben zum Hypothekargeschäft reflektiert ist.

Rechnerisch ergibt sich die Belastung aus drei Komponenten. Erstens die Zinskosten: Hypothekarschuld multipliziert mit dem Stresszins. Zweitens die Amortisation: der anfängliche Anteil der zweiten Hypothek geteilt durch die Amortisationsdauer. Drittens die Unterhalts- und Nebenkostenpauschale: ein Prozentsatz des Objektwerts, oft 0,7% bis 1,0%, je nach Institut und Objektzustand. Diese Summe wird dem anrechenbaren Bruttohaushaltseinkommen gegenübergestellt. Dabei sind Institute zurückhaltend: Fixlöhne zählen in der Regel voll, variable Boni nur teilweise, und hohe Konsumkredite oder Leasingverträge werden als wiederkehrende Belastungen vom Einkommen abgezogen.

Neben der Tragbarkeit spielt die Belehnung eine zweite, harte Grenze. Für selbst genutztes Wohneigentum gilt meist eine maximale Belehnung von 80% des Kaufpreises bzw. Belehnungswerts. Mindestens 10% des Kaufpreises müssen als harte Eigenmittel ausserhalb der beruflichen Vorsorge (2. Säule) stammen; weitere 10% können – je nach Institut – aus der Pensionskasse oder der Säule 3a kommen. Diese Vorgaben sind nach der Eurokrise und den globalen Zinswenden in mehreren Runden geschärft worden, um die Stabilität des Systems zu stärken; die Schweizerische Nationalbank verweist regelmässig auf die Bedeutung solcher Puffer im Immobilienmarkt.

So berechnen Sie die Tragbarkeit Schritt für Schritt

Ein Blick auf ein konkretes Schema schärft das Verständnis. Angenommen, ein Haushalt prüft den Kauf eines Eigenheims zum Preis von CHF 1'200'000. Er bringt CHF 240'000 Eigenmittel auf, die Bank finanziert CHF 960'000, also 80%. Für die Tragbarkeit rechnet die Bank mit einem Stresszins von 5,0%, einer Unterhaltspauschale von 1,0% und amortisiert die zweite Hypothek über 15 Jahre.

Die Zinskosten betragen CHF 960'000 × 5,0% = CHF 48'000 pro Jahr. Die zweite Hypothek ist der Anteil über zwei Drittel des Objektwerts. Zwei Drittel von CHF 1'200'000 sind CHF 800'000. Die zweite Hypothek beträgt somit CHF 960'000 − CHF 800'000 = CHF 160'000. Geteilt durch 15 Jahre ergibt sich eine jährliche Amortisation von rund CHF 10'667. Für Unterhalt und Nebenkosten setzt die Bank 1,0% des Objektwerts an, also CHF 12'000 pro Jahr. Die kalkulatorische Gesamtbelastung summiert sich auf CHF 48'000 + CHF 10'667 + CHF 12'000 = CHF 70'667 pro Jahr.

Häufige Bankpraxis verlangt, dass diese Summe höchstens etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmacht. Daraus folgt: Das Haushaltseinkommen müsste bei rund CHF 212'000 pro Jahr liegen, damit die Tragbarkeit erfüllt ist. Wird mit 0,7% Unterhalt kalkuliert oder mit einem Stresszins von 4,5%, sinkt der Einkommensbedarf entsprechend. Umgekehrt erhöhen hohe laufende Verpflichtungen – etwa Leasingraten – die Anforderungen.

Grenzfälle, Fallstricke und was Institute unterschiedlich handhaben

Die Kernlogik ist breit etabliert, doch Details variieren. Einige Banken setzen den Stresszins dynamisch, andere verwenden Fixwerte. Der Unterhaltssatz hängt mitunter vom Baujahr und Zustand ab. Bonuszahlungen und selbständiges Einkommen werden oft nur diskontiert angerechnet. Familienzulagen, Nebenerwerb oder Mieterträge aus Einliegerwohnungen fliessen je nach Stabilität und Nachweislage ein. In der Pension rechnet die Bank mit dem tieferen Renteneinkommen; zudem kann die Amortisationspflicht bis zur Pensionierung die Gestaltungsspielräume begrenzen. Wer Vorsorgegelder einsetzt, erhöht zwar die Eigenmittelquote, reduziert aber die künftige Rente – eine Abwägung, die sorgfältig in die Finanzplanung gehört.

Wichtig ist auch der Unterschied zwischen Tragbarkeit und Liquidität. Die Tragbarkeit basiert auf konservativen Annahmen, während die effektive Zinsbelastung im Marktumfeld zeitweise deutlich tiefer liegen kann. Das erleichtert die laufende Zahlung, ändert aber nichts an der ursprünglichen Eignungsprüfung. Steigen die Marktzinsen, wird die Prüflogik zum Stresstest für das Budget. Zudem haben steigende Heiz- und Nebenkosten den Unterhaltsblock in den letzten Jahren real belastet – ein Argument, ausreichende Reserven einzuplanen.

Fazit: Wer die Tragbarkeit sauber durchrechnet, gewinnt Planungssicherheit und Verhandlungsspielraum. Nutzen Sie die von Banken und Vergleichsdiensten bereitgestellten Rechner als Anhaltspunkt, prüfen Sie Annahmen zu Stresszins, Unterhalt und Amortisation kritisch und denken Sie in Szenarien über die nächsten 10 bis 15 Jahre. Dieser Beitrag ist keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung; für Entscheidungen sind persönliche Beratung und die Richtlinien der gewählten Bank massgebend. Als Referenzen dienen u. a. die Good-Practice-Grundsätze der SBA, FINMA-Vorgaben zum Hypothekargeschäft und die geldpolitischen Lagebeurteilungen der SNB.